Звіт комісії щодо визначення вартості компенсаційних витрат за користування ТзОВ "АЙПІЄ-Л" земельною ділянкою на території ринку "Південний"

Звіт комісії щодо визначення вартості компенсаційних витрат за користування ТзОВ "АЙПІЄ-Л" земельною ділянкою на території ринку "Південний"

Тимчасову комісію утворено Ухвалою Львівської міської ради від 10 березня 2011 року № 245 "Про утворення тимчасової комісії для визначення вартості компенсаційних витрат за користування ТзОВ "АЙПІЄ-Л" земельною ділянкою на території ринку "Південний" та за самочинну забудову на вул. Щирецькій, 36" у складі 21 особи з числа депутатів, керівників виконавчих органів ЛМР, представників ДПА, ЛМУ УМВСУ у Л/о та Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Л/о. Комісія провела чотири робочих засідання, одне з яких – з виїздом на місце розташування ринку "Південний" з метою обстеження земельної ділянки.

Комісія встановила:

Згідно з даними Львівського обласного головного управління земельних ресурсів (лист від 15.07.2004 року за № 01-16/6-1673) в 1999 році ТзОВ "АЙПІЄ-Л" на підставі державного акту на право постійного користування землею, зареєстрованого 22.07.1999 року в книзі записів 1-3 за № 102, надано в користування земельну ділянку на вул. Скнилівській-Щирецькій, площею 0, 7641 га, для будівництва та обслуговування трансформаторної підстанції, автобусної станції та під'їзної дороги. Проте, не змінивши у встановленому законом порядку цільового призначення та не погодивши проектної документації, ТзОВ "АЙПІЕ-Л" спорудило та почало обслуговувати на цій ділянці ринок.

Таким чином, вказані земельні ділянки від самого початку існування ринку "Південний" використовуються не за цільовим призначенням.

Протягом 1996-2001 років ТзОВ "АЙПІЄ-Л" надавались у короткострокове користування земельні ділянки на підставі договорів оренди:

- Земельна ділянка площею 2,5 га для обслуговування автостоянки та промислового ринку – в оренду на 5 років.

- Земельна ділянка площею 0,2715 га для будівництва складських приміщень – в оренду на 3 роки.

- Земельна ділянка площею 0,2914 га для будівництва господарського двору – в оренду на 3 роки.

- Земельна ділянка площею 0,7757 га для будівництва автостоянки – в оренду на 3 роки.

Термін чинності договорів оренди вказаних земельних ділянок закінчився і договори оренди не продовжувалися.

Згідно з листом ДПІ у Залізничному районі м. Львова від 04.03.2009 року за № 10420/9/15-324/240 в реєстрах чинних договорів оренди на земельні ділянки зі Львівською міською радою ТзОВ "АЙПІЄ-Л" відсутнє як орендар земельної ділянки по вул. Щирецькій, 36 у м. Львові. Станом на сьогодні ТзОВ "АЙПІЄ-Л" фактично використовує земельну ділянку площею 11,2672 га на вул. Щирецькій, 36.

Згідно з інформацією, наданою Львівським обласним головним управлінням земельних ресурсів (лист від 15.07.2004 року за № 01-16/6-1673), ТзОВ "АЙПІЄ-Л" неодноразово притягували до адміністративної відповідальності за порушення земельного законодавства.

Постановою від 20.11.1998 року ТзОВ притягнуто до адміністративної відповідальності за самовільне займання земельної ділянки орієнтовною площею 0,5 га для влаштування автостоянки. Після її надання в тимчасове користування для обслуговування автостоянки товариство використовувало її під ринок, за що постановою від 26.11.2001 року притягнуто до адміністративної відповідальності за нецільове використання земельної ділянки.

Постановою від 10.02.2000 року ТзОВ "АЙПІЄ-Л" притягнуто до адміністративної відповідальності за самовільне займання наступної земельної ділянки орієнтовною площею 0,7 га для влаштування автостоянки.

Постановою від 26.11.2001 року ТзОВ притягнуто до адміністративної відповідальності за нецільове використання земельної ділянки площею 0, 7641 га – як згадувалося, земельну ділянку надавали для будівництва та обслуговування трансформаторної підстанції, автобусної станції та під'їзної дороги, а фактично використали під ринок.

Постановою від 26.11.2001 року товариство притягнуто до адміністративної відповідальності за самовільне займання земельних ділянок орієнтовною площею 4 га.

Протоколом від 23.07.2003 року повторно проведено перевірку і зафіксовано, що ТзОВ "АЙПІЄ-Л" і надалі самовільно займає та нецільово використовує земельні ділянки.

Таким чином, зазначену земельну ділянку ТзОВ "АЙПІЄ-Л" використовує незаконно, шляхом самовільного захоплення землі, без оформлення у встановленому законом порядку з територіальною громадою договірних орендних відносин.

Під час виїзного засідання комісія встановила самовільне захоплення ТзОВ "АЙПІЄ-Л" частини земельної ділянки та її самовільну забудову в межах парку "Скнилівський".

На виконання рішення комісії скеровано листи у СЕС м. Львова, ГУ МНС України у Львівській області та Львівське обласне державне комунальне бюро технічної інвентаризації про надання інформації щодо видачі ТзОВ "Айпіє-Л" погоджень, висновків, експлуатаційних дозволів на початок роботи усіх торгових центрів ринку "Південний" в період з 1996 р. по 2011 р. та інформації щодо площ і правового статусу споруд на території ринку ТзОВ "Айпіє-Л" усіх загалом та окремо щодо будівель.

Відповідно до листа СЕС Залізничного району м. Львова від 22.07.2011 № 1581/014, жодних погоджень, висновків, експлуатаційних дозволів на початок роботи торгових центрів не видавали, оскільки жоден з торгових центрів не вводили в експлуатацію.

Відповідно до листа ГУ МНС України у Львівській області від 12.08.2011 № 58/1/6270, погоджено проектні пропозиції на будівництво дитячого садка на 100 місць по вул. Щирецькій, 36 (лист від 06.11.2007 № 13/1/7298) та на влаштування мережі зовнішнього водопроводу на території торгово-виробничого комплексу "Південний" (лист від 26.12.2007 № 13/1/8460).

Інформації щодо площ і правового статусу споруд на території ринку ТзОВ "Айпіє-Л" усіх загалом та окремо щодо будівель з БТІ не надходило. За підрахунками комісії, на земельній ділянці, яку самовільно зайняло ТзОВ "АЙПІЄ-Л", воно самовільно забудувало та використовує 62 будівлі та споруди, здебільшого торгові центри, магазини, заклади громадського харчування та торгові павільйони.

27 вересня 2011 року під час виїзного засідання та обстеження земельної ділянки комісія встановила факти нового самовільного будівництва та реконструкції на території ринку "Південний". За словами представників ТзОВ "Айпіє-Л", там здійснюється будівництво нового великого супермаркету та спортивного комплексу.

На виконання доручення комісії юридичне управління зробило низку запитів, щоб з'ясувати питання правомірності отримання ТзОВ "АЙПІЄ-Л" технічних умов на підключення ринку "Південний" до інженерних мереж. На запити надійшла інформація лише від ЛМПК "Львівводоканал". Від ПрАТ "Львівобленерго" на ВАТ "Львівгаз" жодної інформації з цього приводу не надходило, вимоги ЛМР про надання відповідної інформації зазначені підприємства ігнорують. Про вказані обставини тимчасова комісія та юридичне управління Львівської міської ради ще на початку серпня 2011 року повідомили прокурора м. Львова з проханням втрутитися в ситуацію та витребувати відповідні дані. На теперішній час відповіді від прокурора м. Львова не надходило.

Згідно з інформацією, наданою ЛМКП "Львівводоканал", комунальне підприємство періодично погоджувало технічні умови ТзОВ "АЙПІЄ-Л" на водопостачання та водовідведення самовільно збудованих споруд. Комісія скерувала на ім'я міського голови А. Садового інформацію про вказані порушення закону з боку посадових осіб комунального підприємства з пропозицією здійснити щодо цих фактів службове розслідування. Інформації про проведення чи результати такого розслідування до комісії не надходило.

Крім того, до участі в роботі комісії залучено Інспекцію державного архітектурно-будівельного контролю у Львівській області в особі першого заступника начальника інспекції Миськіва В.І., однак, незважаючи на неодноразові запрошення до участі в комісії зазначений представник Інспекції не з'являвся, а також не повідомляв комісію про причини своєї неявки. На письмовий запит комісії Інспекція не надала жодної інформації про суму штрафів та про притягнення ТзОВ "АЙПІє-Л" до відповідальності за самочинне будівництво, що блокує роботу комісії в частині визначення збитків, які завдало ТзОВ "АЙПІЄ-Л" місту самочинною забудовою.

14 липня 2011 року Господарський суд Львівської області ухвалив рішення у справі за позовом ТзОВ "АЙПІЄ-Л" до Львівської міської ради про укладення господарського договору за рішенням суду, згідно з яким позов задоволено частково:

- суд визнав укладеними договори оренди земельних ділянок загальною площею 10,0233 га по вул. Щирецькій, 36 у м. Львові між Львівською міською радою та ТзОВ "АЙПІЄ-Л" для будівництва та обслуговування торогово-майнового комплексу "Ринок Південний" та для будівництва та обслуговування церкви, які виконували сторони з 20.03.2008 року;

- вищевказані договори оренди земельних ділянок визнано укладеними з моменту початку їх виконання після набрання рішенням суду законної сили;

- зобов'язано управління земельних ресурсів у м. Львові зареєструвати ці договори оренди земельних ділянок;

- стягнуто з ТзОВ "АЙПІЄ-Л" на користь Львівської міської ради 127 983 грн. 00 коп. Відшкодування витрат сільськогосподарського виробництва до міського бюджету м. Львова.

Рішення суду суперечить Конституції України, Земельному та Цивільному кодексам України, Закону України "Про місцеве самоврядування", іншим законам та позиціям Конституційного і Верховного судів України, викладених у відповідних рішеннях, оскільки ТзОВ "АЙПІЄ-Л" не має правових підстав користуватися земельною ділянкою площею 10. 0233 га на вул. Щирецькій, 36, у м. Львові, де самочинно побудовано торгово-промисловий комплекс – ринок "Південний", що доведено кількома судовими рішеннями; порушено виключне право Львівської міської ради як органу місцевого самоврядування самостійно розпоряджатися земельними ділянками комунальної власності територіальної громади м. Львова; заподіяно значних збитків місцевому бюджету внаслідок самовільного використання земельної ділянки, ТзОВ "АЙПІЄ-Л" не сплачувало до міського бюджету відшкодувань за безпідставне використання земельної ділянки, яка належить територіальній громаді, жодних внесків на розвиток соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури, а також штрафів за самочинну забудову.

Львівська міська рада оскаржила це рішення до Львівського апеляційного господарського суду. Наступне судове засідання у цій судові й справі призначено на 7 жовтня 2011 року на 14.15 год.

__________________________

Відповідно до ст. 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо їх збудовано або будують на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

За таких обставин ТзОВ "АЙПІЄ-Л" не набуло права власності на усі самовільно збудовані споруди та будівлі, розташовані на території ринку "Південний", не володіє цим правом на них, а отже всі наступні угоди, пов'язані з цими будівлями та спорудами, в тому числі надання в оренду підприємцям торгових площ, є нікчемними і, відповідно, вважаються недійсними. Це означає, що такі угоди не створюють для сторін жодних прав, обов'язків і не мають правових наслідків та не створюють гарантій їх виконання.

Отже питання узаконення самочинного будівництва чи його знесення належить до компетенції власника земельної ділянки, тобто Львівської міської ради.

Вважаємо, що розв'язання цієї проблеми можливе трьома шляхами.

1) Знесення самочинно будівництва за ініціативи власника земельної ділянки в судовому порядку. В такому разі слід передбачити вирішення питань соціального характеру, пов'язаних із працевлаштуванням підприємців, які працюють на торгово-промисловому ринку "Південний";

2) Звернення до суду про визнання права комунальної власності на самочинно збудоване нерухоме майно, що на вул. Щирецькій, 36, за умови, якщо це не порушуватиме права інших осіб;

3) Узаконення самочинного будівництва шляхом ухвалення Львівською міською радою рішення про надання ТзОВ "АЙПІЄ-Л" земельної ділянки у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно за умови відшкодування ТзОВ територіальній громаді збитків за безпідставне та самовільне використання земельної ділянки, укладення договору про пайову участь та сплати пайової участі забудовником на розвиток інфраструктури м. Львова в порядку, передбаченому ст. 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності". Окрім сплати пайової участі ТзОВ "АЙПІЄ-Л" повинно сплатити штрафні санкції в порядку, передбаченому Законом України "Про відповідальність підприємств, їх об'єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування".

Сума збитків за безпідставне та самовільне використання земельної ділянки: Відповідно до розрахунку, наданого Управлінням природних ресурсів та регулювання земельних відносин ЛМР, всього за період з 01.01.2001 до 01.10.2011 сума плати за землекористування становить 22 242 944 грн. Згідно з даними ДПІ у Залізничному районі ТзОВ "АЙПІЄ-Л" за користування земельними ділянками на вул. Щирецькій, 36 за період з 01.01.2001 до 30.12.2010 сплачено земельний податок та орендну плату на суму 5 500 059,48 грн. Отже, сума збитків за землекористування становить 16 742 884, 52 грн.

Сума інвестиційного внеску на розвиток інфраструктури: Відповідно до ухвали Львівської міської ради від 03.04.2008 р. № 1697 "Про порядок залучення коштів інвесторів (замовників, забудовників) на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Львова" (зі змінами), виходячи із показника опосередкованої вартості спорудження житла – 4 570 грн/кв.м. станом на 01.07.2011 р. по Львівській області (наказ Мінрегіонбуду від 07.07.11 № 110), інформації щодо об'єктів ТзОВ "АЙПІЄ-Л" (станом на 17.03.2009), величина попередньо розрахованого пайового внеску становить -10 876 959,70 грн.

Розмір пайового внеску може бути відкоригований згідно з техніко-економічними показниками (у тому числі площею об'єкта) та поданими інвестором (замовником, забудовником) у встановленому порядку підставовими документами.

Сума штрафних санкцій за самовільне будівництво не встановлена у зв'язку з ігноруваннями та ненаданням відповідної інформації Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Львівській області.

У зв'язку з наведеним, з метою забезпечення роботи комісії та розв'язання зазначених проблем, пропонується на розгляд ЛМР відповідний проект ухвали.